曾幾何時(shí)，提起法拍房，人們聯(lián)想到的是便宜，但法拍房真的能給購(gòu)房者帶來(lái)實(shí)惠嗎？

一方面，對(duì)競(jìng)購(gòu)者來(lái)說(shuō)，法拍房的起拍價(jià)確實(shí)比市場(chǎng)價(jià)便宜不少，但“圖便宜”的背后暗藏著許多“坑”與“陷阱”：權(quán)屬不清無(wú)法過(guò)戶、房屋被占用無(wú)法交付、拖欠高額水電物業(yè)費(fèi)、戶籍指標(biāo)被占用，等等。這不，今年6月，一位“深漂”陽(yáng)女士就經(jīng)歷了過(guò)戶5個(gè)月依然無(wú)法入住的窘境。

另一方面，對(duì)城市管理者來(lái)說(shuō)，法拍房成為了逃避限購(gòu)政策的“法外之地”。不限購(gòu)，價(jià)格又低，引得不少炒房資金涌入法拍房領(lǐng)域，高溢價(jià)成交數(shù)見(jiàn)不鮮，嚴(yán)重誤導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，干擾了“房住不炒”方針的施行。

可見(jiàn)，法拍房自身存在著一定的制度漏洞，再不堵上，于國(guó)于民都不利。

如今，堵漏的措施來(lái)了——

12月19日，最高法公布了一則《關(guān)于人民法院司法拍賣(mài)房產(chǎn)競(jìng)買(mǎi)人資格若干問(wèn)題的規(guī)定》（下稱(chēng)《規(guī)定》）�！兑�(guī)定》第一條即：人民法院組織的司法拍賣(mài)房產(chǎn)活動(dòng)，受房產(chǎn)所在地限購(gòu)政策約束的競(jìng)買(mǎi)人申請(qǐng)參與競(jìng)拍的，人民法院不予準(zhǔn)許。該規(guī)定自2022年1月1日起施行。

這意味著，法拍房將與各地方的限購(gòu)政策保持一致，沒(méi)有購(gòu)房資格的競(jìng)拍人將不能參加法拍。原先以法拍房繞開(kāi)限購(gòu)政策的路，現(xiàn)在不通了。

兩日后，12月21日最高法又發(fā)布《最高人民法院關(guān)于進(jìn)一步完善執(zhí)行權(quán)制約機(jī)制 加強(qiáng)執(zhí)行監(jiān)督的意見(jiàn)》（下稱(chēng)《意見(jiàn)》），明確指出：拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)為不動(dòng)產(chǎn)且被執(zhí)行人或者他人無(wú)權(quán)占用的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法負(fù)責(zé)騰退，不得在公示信息中載明“不負(fù)責(zé)騰退交付”等信息。

換言之，法院將擔(dān)負(fù)起法拍房的騰退工作。曾經(jīng)最困擾買(mǎi)受人的“拍房容易交付難”問(wèn)題，將得到來(lái)自法院的強(qiáng)力保證。

這一套密集的法規(guī)“組合拳”，勢(shì)必將有力整治目前的法拍房亂象。

法拍房漏洞，雖然于國(guó)于民各不同，但漏洞的基本成因是共通的：一是參與競(jìng)拍的門(mén)檻太低，二是買(mǎi)賣(mài)雙方信息不對(duì)稱(chēng)。綜合起來(lái)，就有了“鉆空子”的空間。

比如，原先由于競(jìng)拍門(mén)檻低、不限購(gòu)，竟催生了一門(mén)專(zhuān)給法拍房“抬價(jià)”的灰色生意。因?yàn)榉孔优馁u(mài)成交價(jià)格越高，債務(wù)人還債的負(fù)擔(dān)會(huì)相應(yīng)減少，于是有團(tuán)隊(duì)利用買(mǎi)來(lái)的身份證信息參與競(jìng)拍，專(zhuān)為抬高競(jìng)拍價(jià)，再向債務(wù)人索要“中介費(fèi)”。

更有甚者，該灰產(chǎn)從業(yè)人會(huì)專(zhuān)門(mén)安排“債權(quán)人”或租客強(qiáng)占房屋，在逼迫買(mǎi)受人繳納高額“騰退費(fèi)”后才給騰房�？梢韵胍�(jiàn)，由于過(guò)去執(zhí)行難，如此“花錢(qián)消災(zāi)”“息事寧人”的案例并不少見(jiàn)。

新規(guī)的執(zhí)行將有針對(duì)性地破除這些困境。

首先，執(zhí)行法拍房限購(gòu)政策，將大大提高競(jìng)拍門(mén)檻，想用外地身份證來(lái)操縱競(jìng)拍流程幾乎不可能。其次，明確了法院對(duì)于“騰退交付”的責(zé)任，將大大震懾不法分子，有力保障買(mǎi)受人的合法權(quán)益。

那除了交付以外的其他問(wèn)題呢？比如所拍房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬、稅費(fèi)繳納、使用情況誰(shuí)來(lái)核驗(yàn)？需要咨詢(xún)、看房的時(shí)候，誰(shuí)來(lái)接待引領(lǐng)？有些專(zhuān)業(yè)信息，如果不是內(nèi)行很難弄清楚。對(duì)于這些法拍房領(lǐng)域信息不對(duì)稱(chēng)的陳年痼疾，最高法也在用“司法拍賣(mài)輔助”著力破解。

《意見(jiàn)》指出，嚴(yán)格貫徹落實(shí)《最高人民法院關(guān)于加強(qiáng)對(duì)司法拍賣(mài)輔助工作管理的通知》，由高級(jí)人民法院制定拍賣(mài)輔助機(jī)構(gòu)管理辦法，建立名單庫(kù)并規(guī)范委托拍賣(mài)輔助機(jī)構(gòu)開(kāi)展拍賣(mài)輔助工作。

這意味著，日后將有專(zhuān)業(yè)的拍賣(mài)輔助機(jī)構(gòu)，來(lái)幫助買(mǎi)受人確認(rèn)法拍房的相關(guān)情況，為買(mǎi)受人提前掃清可能存在的“陷阱”。這些輔助機(jī)構(gòu)并非普通意義上的房屋市場(chǎng)中介，而是要接受法院執(zhí)行部門(mén)和司法技術(shù)部門(mén)的監(jiān)督，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

這些政策措施如能落實(shí)到位，相信類(lèi)似“深漂”陽(yáng)女士遭遇的各種困擾，將會(huì)大為減少。

回溯法拍房的初衷，一方面是為了清償債務(wù)、維護(hù)債權(quán)人權(quán)益，另一方面也是為了部分增加住宅供給、解決居民有效的住房需求，這本應(yīng)是兩全其美、利國(guó)利民的好事。然而，由于市場(chǎng)環(huán)境變遷，制度規(guī)定老化，法拍房的漏洞一度被鉆了空子，反而成為催生灰色產(chǎn)業(yè)、給國(guó)計(jì)民生“添堵”的存在。

如今，相應(yīng)法律法規(guī)及時(shí)出臺(tái)，堵上了法拍房的漏洞，既讓我們的生活里少了一些“坑”與“陷阱”，又讓國(guó)家“房住不炒”的大政方針更好貫徹施行。這正是：漏洞該堵要堵，改革永不停步。

分享讓更多人看到